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土地增值税
  
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点击数: 来源:厦门税务  发布日期:2007-02-07   更新日期:2017-03-06 17:53:23     【字体: 】 【打印】 【关闭
    ◆  是一种以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(简称转让房地产)所取得的增值额为征税对象,依照规定税率征收的税种。 

  ◆  增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。

  ◆  应纳税额=增值额×规定税率-扣除金额×速算扣除系数 

  ◆  四级超率累进税率
范 围 规定税率 速算扣除系数
增值额未超过扣除项目金额50%的 30% 0%
增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的 40% 5%
增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的 50% 15%
增值额超过扣除项目金额200%的 60% 35%

  附:

  土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)所取得的增值额为征税对象,依照规定税率征收的一种税。1993年12月13日国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,1995年1月27日财政部颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。土地增值税从1994年1月1日起开征。

  一、开征意义 
  开征土地增值税,主要是国家运用税收杠杆引导房地产经营方向,规范房地产市场的交易秩序,合理调节土地增值收益分配,维护国家权益,促进房地产开发的健康发展。首先,开征土地增值税是适应我国社会主义市场经济体制发展的新形势,增强国家对房地产开发和房地产交易市场调控的需要。其次,对土地增值额课税,能抑制炒买炒卖土地获得暴利的行为,有利于保护正当的房地产开发的发展。第三,规范国家参与土地增值收益的分配方式,增加财政收入,为经济建设积累资金。

  二、纳税人 
  根据《条例》的规定,一切单位和个人,不分企业经济性质,不分内、外资企业,也不论中国公民还是外籍个人,凡有转让房地产并取得收入,均为土地增值税纳税义务人。

  三、征税范围 
  凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税。这样规定有三层含意:一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收,对转让集体土地使用权的不征税;二是只对转让的房地产征收土地增值税,不转让的不征税;三是对转让房地产并取得收入的征收,对虽发生转让行为而未取得收入的不征税,如通过继承、赠与方式转让房地产的,虽然发生了转让行为,但未取得收入,就不能征收土地增值税。

  四、征税对象 
  土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。计算增值额需要把握两个关键:一是转让房地产的收入,二是扣除项目金额。转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入,即与转让房地产有关的经济利益。扣除项目包括以下几项: 
  (一)取得土地使用权所支付的金额。 
  (二)开发土地和新建房及配套设施的成本。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。 
  (三)开发土地和新建房及配套设施的费用。包括销售费用、管理费用和财务费用。 
  (四)旧房及建筑物评估价格。 
  (五)与转让房地产有关的税金。包括转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税,因转让房地产交纳的教育费附加和地方教育附加,也可视同税金予以扣除。 
  (六)加计扣除。对从事房地产开发的纳税人,可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%扣除。

  五、税率
  土地增值税采用四级超率累进税率,即以增值额与扣除项目金额的比率(增值率)从低到高划分为四个级次:即增值额超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的部分,税率为40%;增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的部分,税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。土地增值税四级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例,均包括本比例数。

  六、优惠政策 
  (一)条例、细则规定的征免情况
  1、纳税人建造普通标准住宅
  纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。(《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一款、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第一、二款)
  2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产
  因国家建设需要依法征用、收回的房地产,免征土地增值税。(《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第二款、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第三款)
  3、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产
  因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税。(《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第二款、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款、财税〔2006〕21号))
  (二)其他征免规定
  1、合作建房、按比例分房
  对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税。(财税字〔1995〕48号)
  2、被撤销金融机构清理和处置财产
  受税收优惠政策的主体是指经中国人民银行依法决定撤销的金融机构及其分设于各地的分支机构,包括被依法撤销的商业银行、信托投资公司、财务公司、金融租赁公司、城市信用社和农村信用社。除另有规定者外,被撤销的金融机构所属、附属企业,不享受本通知规定的被撤销金融机构的税收优惠政策。被撤销金融机构清理和处置财产可享受以下税收优惠政策:对被撤销金融机构财产用来清偿债务时,免征被撤销金融机构转让不动产应缴纳的土地增值税。凡被撤销金融机构在《金融机构撤销条例》生效之日起进行的财产清理和处置的涉税政策均按本通知执行。本通知发布前,属免征事项的应纳税款不再追缴,已征税款不予退还。(财税〔2003〕141号)
  3、中国信达等4家金融资产管理公司处置不良资产
  享受税收优惠政策的主体为经国务院批准成立的中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司,及其经批准分设于各地的分支机构。除另有规定者外,资产公司所属、附属企业,不享受资产公司的税收优惠政策。
  处置不良资产是指资产公司按照法律、法规,为使不良资产的价值得到实现而采取的债权转移的措施。具体包括运用出售、置换、资产重组、债转股、证券化方法对贷款及其抵押品进行处置。对资产公司转让房地产取得的收入,免征土地增值税。(财税〔2001〕10号)
  4、个人销售住房
  自2008年11月1日起对个人销售住房暂免征收土地增值税。(财税〔2008〕137号)
  5、原中国建设银行无偿划转给建银投资的货物、不动产
  中国建设银行股份有限公司(以下简称建行股份)及中国建银投资有限责任公司(以下简称建银投资)重组分立过程中,原中国建设银行无偿划转给建银投资的货物、不动产,不征收增值税、营业税和土地增值税。(财税〔2005〕160号)
  6、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源
  企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。(财税〔2013〕101号)
  7、对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源
  对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源,且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。(财税〔2010〕88号)
对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源,且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。(财税〔2014〕52号)
  8、中国联合网络通信集团有限公司转让CDMA网及其用户资产企业合并、资产整合
  对中国联合网络通信集团有限公司(原中国联合通信有限公司)、联通新时空通信有限公司(原联通新时空移动通信有限公司)、中国联合网络通信有限公司(原中国联通有限公司)向中国电信转让GDMA网络资产和业务过程中,转让房地产涉及的土地增值税,予以免征。
  对中国联合网络通信集团有限公司吸收合并中国网络通信集团公司、中国联合网络通信有限公司吸收合并中国网通(集团)有限公司过程中涉及的土地增值税,予以免征。
  对联通新国信通信有限公司在资产整合过程中,向中国联合网络通信集团有限公司(原中国联合通信有限公司)转让房地产涉及的土地增值税,予以免征。(财税〔2011〕13号)
  9、中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制
  对因中国邮政集团公司邮政速递物流业务重组改制,中国邮政集团公司向中国邮政速递物流股份有限公司、各省邮政公司向各省邮政速递物流有限公司转移房地产产权应缴纳的土地增值税,予以免征。(财税〔2011〕116号)
  10、中国中信集团有限公司重组改制
  在中信集团整体改制为中国中信集团有限公司(以下简称中信有限)过程中,对中信集团无偿转移到中信有限的房地产,以及中信集团无偿转移到中国中信股份有限公司(以下简称中信股份)的房地产,不征土地增值税。
在中信集团通过股权投资方式将符合境外上市条件的资产注入中信股份过程中,对中信集团涉及的土地增值税(房地产开发企业销售房地产除外),予以免征。(财税〔2013〕3号)
  11、个人之间互换自有居住用房地产
  对个人之间互换自有居住用房地产的,经当地税务机关核实,可以免征土地增值税。(财税〔1995〕48号)
  12、中国邮政储蓄银行改制上市
对中国邮政集团公司与原中国邮政储蓄银行有限责任公司之间划转、变更土地、房屋等资产权属交易涉及的土地增值税予以免征(《财政部 国家税务局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第五条规定不予免征的情形除外)。(财税〔2013〕53号)
  13、企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为经济适用住房房源
  企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。(财税〔2008〕24号)
  14、企业改制重组土地增值税优惠
  按照《中华人民共和国公司法》的规定,非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司,有限责任(股份有限公司)整体改建为股份有限公司(有限责任公司)。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业,暂不征土地增值税。本通知所称整体改建是指不改变原企业的投资主体,并承继原企业权利,义务的行为。
  按照法律规定或者合同约定,两个或两个以上企业合并为一个企业,且原企业投资主体存续的,对原企业将国有土地、房屋权属转移,变更到合并后的企业,暂不征土地增值税。
  按照法律规定或者合同约定,企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业,对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业,暂不征土地增值税。
  单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资,对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税。
  上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。(财税〔2015〕5号)